Nadège Gauthier Immobilier
25A AVENUE DE LA SARDAGNE
74300 Cluses


07 82 81 43 68

Location meublée : professionnelle ou non ?


Nous avions déjà précédemment survolé le sujet en parlant des différents types de location à envisager mais allons aujourd’hui nous concentrer sur la location meublée : qu’elle soit déclarée en professionnelle ou non. 


A quoi sert le LMNP ?

En quelques mots, le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal permettant à tout contribuable français de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé.


Qu'est-ce que le LMNP ?

La location en Loueur Meublé Non Professionnel est un régime fiscal permettant d’investir dans l’immobilier (exclusivement dans le but de le louer) tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse que la location nue : réductions d’impôts et possibilité de récupérer la TVA.

La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le bien loué devra être considéré comme meublé, c’est-à-dire être équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui devront pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels.

La liste officielle des éléments de mobilier d’un logement meublé à fournir est consultable sur : http://www.legifrance.gouv.fr/mobilier-meublé

Il existe plusieurs options fiscales pour un investissement en LMNP. Un investissement LMNP peut aussi bien concerner un bien situé dans une « résidence service » qu’un logement classique ne proposant aucun service aux locataires.


Pour qui est fait le LMNP ?

Le statut LMNP s’adresse à tous les contribuables qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier et générer (sur le long terme) des ressources complémentaires sous forme de loyer en vue de leur retraite ou confort de vie.

Le dispositif est accessible à tout particulier ne payant pas nécessairement beaucoup d'impôts. Il est particulièrement adapté pour les contribuables français dont le taux marginal d’imposition (TMI) se situe dans les tranches de 14% à 30%. 


Les différences entre LMNP et LMP

Par définition, l’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel ne doit pas être l’activité principale de l’investisseur. Dans le cas contraire, on entre alors dans le cadre du Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Plus précisément, le statut de LMNP, par opposition au statut LMP, concerne les loueurs en meublé :

1/. Générant moins de 23 000 euros de revenus TTC par an.

2/. Dont les recettes de l’activité de location représentent moins de 50% du revenu global du foyer fiscal.

3/. Être inscrit au Registre des Commerces et des Sociétés.

Important : Les 2 premières conditions du statut de LMNP sont cumulatives, ainsi, si le loueur dépasse ces critères, il est automatiquement considéré comme un loueur meublé professionnel (LMP).


LMNP : neuf et ancien 

Le statut LMNP est applicable pour un bien acheté neuf mais aussi pour un bien ancien (LMNP occasion).

L’ancien bénéficie parfois d’emplacements privilégiés, de plus en plus rares à trouver proche des centres villes. De plus, l’investissement ne se fait pas à l’aveugle car les taux d’occupation et les frais d’entretien sont connus. 

Choisir le dispositif LMNP neuf, c’est bénéficier d’un logement moderne, confortable, garanti et répondant aux normes techniques et environnementales les plus récentes. Le logement est donc plus attractif pour les locataires potentiels. Il n’y a aucun besoin d’effectuer des travaux de rénovation.

D’un point de vue du financement, la TVA peut être récupérée et les frais de notaires seront moins importants que pour de l’ancien.


Quel régime pour la location meublée ?

Comme pour les revenus fonciers, il existe deux régimes : 

1/. Micro - BIC

Si les loyers perçus sont inférieurs à 32 600 Euros /an. Vous faites partie du régime Micro BIC. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % mais ne pouvez déduire aucune charge. Comptez également 17,2 % de CSG et CRDS 

2/. Régime réel (conseillé)

Si les loyers perçus sont supérieurs à 32 600 Euros / an ou si vous en faites la demande, vous relevez du régime réel. Dans ce cas, vous pouvez déduire toutes les charges liées à ce bien immobilier (liste non exhaustive) et surtout, vous pouvez intégrer l’amortissement du bien ! L’amortissement est une sorte de constat comptable de la perte de valeur du bien. En pratique, cela revient à déduire chaque année du résultat imposable une partie de la valeur du bien. Par exemple, pour un bien à 200.000 Euros, on déduirait 10 000 Euros par an pendant 20 ans. Ce montant est directement déductible de vos revenus locatifs, ce qui revient à diminuer le résultat imposable des revenus fonciers de loueur en meublé. La base imposable étant beaucoup moins importante, les impôts sont considérablement allégés, voire nuls. 

Font partie des charges déductibles

-L’amortissement mobilier et immobilier du bien 

-Les frais de Centre de Gestion Comptable agréé 

-Les intérêts d’emprunt 

-L’assurance 

-Les frais de notaire 

-Les frais de garantie 

 

Opter pour ce régime vous obligera à faire établir votre déclaration par un centre de gestion agréé (comptable/ fiscaliste). Les démarches s’avérant compliquées (même pour les plus aguerris) nous vous conseillons de le faire ! 

Si le solde est positif, il est soumis à l’impôt sur le revenu et aux 17,2 % de CSG et CRDS. 

S’il est négatif, le déficit est reportable sur les 10 années suivantes et n’est pas soumis à la CSG et la CRDS. 

Autres points : Le LMNP est soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers (19 % puis abattement en fonction de la durée de détention).

Impôt sur la Fortune Immobilière

Seuls les loueurs en meublé professionnels (LMP) peuvent prétendre à l’exonération de l’IFI au titre de leurs biens loués meublés, s’ils réunissent les conditions suivantes :

-Exercer l’activité de location meublée à titre d’activité principale

-Réaliser plus de 23 000€ de recettes annuelles

-Retirer de cette activité plus de 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal (les revenus de location meublée doivent  être positifs pour permettre l’exonération).

Attention, on parle ici de revenus (résultat après déduction des charges) et non de recettes locatives !


Vous connaissez désormais les principaux avantages des différents modes de location meublée, il ne reste plus qu'à vous lancer. 



Les locations meublées | impots.gouv.fr

Choisir vos préférences en matière de cookies
Lorsque vous visitez notre site internet, nous utilisons des cookies et des technologies similaires nous permettant d'améliorer nos services. Puisque nous respectons votre vie privée, sur cette page vous retrouverez les détails du traitement que nous et nos partenaires effectuons avec vos données personnelles. Sous chaque rubrique se situe une explication détaillée des finalités du traitement et la liste de nos partenaires. Vous pouvez revenir sur vos choix à n'importe quel moment via le bouton "Gérer les cookies" disponible en bas de notre site internet. Merci de noter que vous ne pouvez pas refuser les cookies strictement nécessaires au fonctionnement du site.
Tout accepter
Valider mes choix
Le respect de votre vie privée est une priorité pour nous
Nous utilisons des cookies afin de vous offrir une expérience optimale et une communication pertinente sur notre site. Grace à ces technologies, nous pouvons vous proposer du contenu en rapport avec vos centres d'intérêt. Ils nous permettent également d'améliorer la qualité de nos services et la convivialité de notre site internet. Nous utiliserons uniquement les données personnelles pour lesquelles vous avez donné votre accord. Vous pouvez les modifier à n'importe quel moment via la rubrique "Gérer les cookies" en bas de notre site, à l'exception des cookies essentiels à son fonctionnement. Pour plus d'informations sur vos données personnelles, veuillez consulter notre politique de confidentialité.
Tout accepter
Personnaliser