Nadège Gauthier Immobilier
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L’avant contrat décisif : le compromis de vente 


Le compromis, c'est l'étape de base : celle qui représente l'accord et l'engagement des 2 parties après la négociation et la validation de l'offre.

C'est un peu l'aboutissement des réflexions et la grande lancée vers la signature définitive.

Mais justement, avant d'arriver à celle-ci, voyons un peu ce qu'il se passe après la signature du compromis.


Pour le vendeur 

Il s'agit principalement de rassembler ses documents et de ressortir à titre informatif et obligatoire :

1/. si le bien est loué 

  • les 3 dernières quittances de loyers
  • le bail en cours
  • l'état des lieux d'entrée
  • le courrier de retour du locataire (refusant l’achat)
  • et s’il y a résiliation : la lettre de congé du locataire

2/. Si le bien est en copropriété 

on complique un peu les choses :

  • le règlement de copropriété et état descriptif de division
  • le carnet d'entretien
  • les appels de charges (minimum les 3 derniers) et idéalement 3 comptes de répartition annuelle (charges réelles révisées en fin d’année)
  • le plan du bien et son cadastre
  • les 3 derniers procès verbaux d’assemblée générale (permettant principalement de voir si des travaux sont en cours ou votés)
  • la taxe foncière

3/. Et bien sûr les documents légaux :

  • un RIB
  • une copie de pièce d’identité
  • l’acte de propriété
  • et le mandat de vente (si le bien passe par une agence)
  • Et surtout, les DIAGNOSTICS !


Pour l’acheteur 

Il y a un peu moins de papiers à fournir :

  • la demande de prêt ou simulation d'un organisme bancaire
  • l'offre d'achat 
  • une copie de pièce d’identité
  • et un RIB

Très important et bon à savoir, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours, après quoi, on suppose qu'il valide son offre et doit définitivement verser son acompte/ dépôt de garantie/ séquestre qui tourne entre 5 et 10% du prix d'achat.


Les conditions suspensives

Un joli ensemble de mots intégré dans le compromis, qui en soi, peut inclure beaucoup de choses. Elles permettent de suspendre les effets de la vente le temps qu’un ou plusieurs évènements se réalisent. Sans validation, la vente ne sera pas effective. Mais dans le cas contraire, il sera indiqué dans l’acte notarié que la condition à bien été respectée.

1/. Parlons donc de la principale qui est obligatoire : il s’agit de la clause d’obtention du prêt immobilier de l’acquéreur (sauf s’il paie la totalité avec un apport personnel et doit donc l’indiquer de façon manuscrite en attestant sur l’honneur refuser à toute utilisation de prêt).

Cette clause détaille le projet de financement complet : le montant de l’apport personnel, taux d'intérêt maximum, échéances de remboursement…

Afin de prouver sa non réalisation, l’acquéreur devra fournir la preuve de 3 refus bancaires suivant ces conditions. 

Un temps est accordé dans la clause afin de laisser à l’acquéreur le temps de faire ses démarches. Elle est légalement d ’un mois minimum mais plus généralement portée à deux mois en pratique, considérant les délais actuels des organismes.

2/. Les autres clauses facultatives sont à ajouter librement aux avant-contrats de vente, selon les situations.

  • Il y a les classiques : 

Celles mentionnant une absence de servitude (souvent un droit de passage pour accéder à un terrain, parfois des servitudes de canalisation, etc…)

Celles précisant l’absence de préemption : c'est-à-dire que les personnes physiques ou morales prioritaires sur l’achat du bien (locataires, communes ou collectivités locales) ont bien notifié leur refus d’exercer ce droit.

  • Et il y a celles que l’on peut réclamer :

Concrètement, tout pourrait être inséré en condition suspensive. La loi ne limite pas réellement ses applications. Il est donc supposé que les vendeurs seront raisonnables et feront en sorte de ne pas demander des choses improbables pouvant freiner leur vente.

Une des plus courantes consiste à vouloir récupérer ses cotisations de fonds de travaux ALUR. Comme il est en principe impossible de récupérer ces provisions,  cela revient à revaloriser le montant du bien à la vente.

Un acquéreur peut aussi demander, par exemple, un certificat d’urbanisme détaillé ou même l’obtention d’un permis de construire s’il envisage de modifier l’immeuble qu’il achète.


Situations annexes

1/. Les vendeurs exemptés

Il arrive que les propriétaires du bien en vente n’aient pas à remettre l’intégralité des documents. 

On distingue 2 cas :

  • Lorsque l’acheteur est déjà copropriétaire d’au moins un lot dans la copropriété, son vendeur n’est pas obligé de fournir les papiers qu’en principe, il possède déjà. On parle ici du règlement de copropriété et de son état descriptif de division, des PV d’AG, du carnet d’entretien de la résidence.
  • Lorsqu’il achète un lot annexe (cave, garage, place de parking…).

2/. La procuration

Très utile lorsque le vendeur ou acheteur ne peut se déplacer afin de signer le compromis, la procuration consiste à donner ses pouvoirs à une personne représentante : le mandataire.

On reprendra de manière précise et complète l’engagement dont il est question (la vente du bien avec sa désignation, son prix et modalités de paiement et à quelle étape : compromis ou acte notarié).

En résumé, il y aura un délai d’environ deux à trois mois pour passer du compromis à la signature de l’acte authentique de vente, et cela dans les meilleurs cas. Il faudra vous armer de patience ! 



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