Nadège Gauthier Immobilier
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Succession et Plus-value immobilière 


Généralement peu réceptifs aux complications qu’implique déjà cet événement, il peut être difficile de comprendre le processus financier qui s'ensuit. Après un décès entraînant un héritage, vous devez fournir au service des impôts, une déclaration de succession. Cette déclaration doit mentionner notamment les immeubles qui font partie de celle-ci. Vous devez les déclarer à leur valeur vénale. C'est le prix auquel l'immeuble serait vendu sur le marché et c’est à vous de faire estimer cette valeur actuelle. 


Mais la question qui se pose réellement : que va-t-il se passer si vous vendez le bien à un prix différent ?


Contrôle fiscal sur la déclaration de succession immobilière

Même si, dans la déclaration de succession, vous avez déclaré un immeuble à une valeur inférieure à sa valeur vénale, le service des  impôts ne peut plus rectifier cette estimation après le 31 décembre de la troisième année qui suit l'enregistrement de votre déclaration de succession.

Si vous vendez un immeuble à un prix supérieur à son estimation dans la déclaration de succession, le service des impôts ne pourra donc pas opérer de rectification au-delà de ces 3 ans.

Si vous pensez que vous avez sous-estimé ou surestimé la valeur d'un immeuble que vous allez vendre, vous pouvez adresser au fisc une déclaration de succession rectificative :

-Vous y indiquerez la valeur vénale réelle de l'immeuble, telle que vous l'estimez.

-Le service des impôts vous fera alors payer des droits de succession complémentaires si l'immeuble avait été sous-évalué.

-Si vous estimez que l'immeuble avait été surévalué dans la déclaration de succession, vous devrez le prouver.


Cas du bien surévalué vendu moins cher

Si vous vendez votre bien à un prix inférieur à la valeur indiquée dans votre déclaration de succession, vous pouvez demander au fisc la restitution des droits de succession que vous avez payés en trop.

Vous devez prouver que l'immeuble a été déclaré pour une valeur supérieure à sa valeur réelle. Le fait de vendre l'immeuble à un prix inférieur à la valeur indiquée dans la déclaration de succession ne suffit pas à prouver que la déclaration de succession a surévalué l'immeuble.

Vous ne pouvez donc pas argumenter que l'immeuble a perdu de sa valeur avec le temps pour affirmer que votre déclaration de succession l'a surévalué.


Cas du bien sous-évalué vendu plus cher

Si vous vendez un immeuble à un prix supérieur à la valeur déclarée dans la déclaration de succession, vous risquez plusieurs surprises...négatives.

Il va vous falloir  payer des droits de succession complémentaires.

Certes, le fisc est tenu de prouver que l'immeuble n'a pas été déclaré à sa valeur vénale réelle (article L. 17 du Livre des procédures fiscales), mais la vente de l'immeuble à un prix supérieur à sa valeur déclarée risque de renforcer l'idée que cette valeur était sous-évaluée.

Là encore, cependant, il est possible que l'immeuble ait pris de la valeur avec le temps. Le fisc ne peut donc pas prétendre, sans disposer d'éléments, qu'au moment de la déclaration de succession, l'immeuble avait déjà la même valeur.


Plus-value immobilière sur une succession : la méthode de calcul 

Lorsqu’un bien qui n’est pas sa résidence principale est  revendu, son propriétaire est classiquement soumis à l'impôt sur la plus-value immobilière. Elle se calcule sur la différence entre le prix d’acquisition du bien et son prix de cession.

Votre imposition sur plus-value sera soumise, sauf cas particulier, à une taxation de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Petite parenthèse, une méthode particulière s'applique quand le bien vendu a été reçu par donation ou par succession.

D'une manière générale et en pratique, il ne faut pas oublier d'ajouter, au prix d’acquisition, les « frais de notaires » qui font l'objet d'un forfait de 7.5 % du prix d'achat.

A savoir, une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000€. Le taux varie de 2 à 6 % supplémentaires.


Si vous souhaitez calculer un peu tout cela selon votre situation, c'est par ici :
Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière | service-public.fr
Droits de succession : calcul et paiement | service-public.fr


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